Об ошибках в государственном кадастре недвижимости и методах их исправления.

Главная Статьи Об ошибках в государственном кадастре недвижимости и методах их исправления.
Государственный кадастр недвижимости (ГКН), как и любой другой информационный ресурс, может содержать ошибки, которые зачастую не зависят от добросовестности работников органа кадастрового учета. Некоторые ошибки могут появиться из-за того, что неверные сведения содержатся в документах, на основании которых они внесены в ГКН.
Например, в 1993 году, при выдаче свидетельства о правах на земельный участок, была допущена опечатка, которая привела к тому, что в ГКН соответствующие сведения внесены с аналогичной ошибкой. Нередки случаи, когда в ГКН внесены ошибочные сведения о границах того или иного земельного участка. Такие ошибки могут привести к тому, что  покупатель земельного участка в результате приобретет права совершенно на другой земельный участок (не по фактическим границам).
 
Поскольку, исправление ошибок, то есть изменение сведений ГКН, может привести к различным правовым последствиям, все ошибки в государственном кадастре недвижимости различают на два типа.
Первый тип ошибок - техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Такая ошибка исправляется либо по заявлению лица, обнаружившего техническую ошибку, либо, если ошибка была обнаружена сотрудником органа кадастрового учета – на основании соответствующего решения органа кадастрового учета. Важно заметить, что не только правообладатель объекта недвижимости может обратиться с заявлением об исправлении такой ошибки, но и любое лицо, обнаружившее данную ошибку.
Срок исправления технической ошибки – не более 5 рабочих дней.
 
Второй тип ошибки – кадастровая ошибка – это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Исправление кадастровой ошибки  - процесс более длительный (срок не более 20 рабочих дней) и происходит в порядке установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
 
Отдельно хочется отметить о кадастровых ошибках, допущенных в части определения местоположения земельного участка. К сожалению, с такими ошибками очень часто приходится встречаться на практике. Нередки случаи, когда на местности два смежных земельных участка имеют ограждения (фактические границы), споров по фактическим границ у смежников нет, а при выполнении кадастровых работ по уточнению одного из смежных участков оказывается, что по сведениям ГКН местоположение смежного земельного участка значительно отличается от фактического местоположения. В процессе выполнения работ встречаются случаи, когда большая часть  одного земельного участка по документам ГКН включена в состав другого земельного участка (в быту такая ситуация называется - наложение земельных участков). Такие ситуации могут спровоцировать земельные споры между соседями и много других негативных последствий.
 
Из-за чего может произойти наложение земельных участков?
 
Постараемся классифицировать причины наложения земельных участков.
1. По умыслу заинтересованной стороны. Иными словами, кто-то намеренно установил границы земельного участка таким образом, что бы захватить часть смежного земельного участка.
2. Из-за того, что в процессе выполнения работ по определению координат «накладывающегося» земельного участка была нарушена технология определения координат или выбран метод определения координат, не отвечающий требованиям  к точности. Это одна из самых распространенных причин наложения земельных участков. Точное определение координат – процедура, требующая применения дорогостоящего современного геодезического оборудования и программного обеспечения. Специалист, проводящий работы по определению координат – должен постоянно совершенствоваться в методах определения координат и проводить контроль полученных измерений. Таким образом, определение координат – это дорогостоящая процедура, требующаяся специальных познаний в области геодезии. Ряд организаций, экономя на покупке оборудования  и обучении своих специалистов, применяют методы определения координат, которые не могут обеспечить надлежащую точность. Это приводит к недопустимым ошибкам в местоположении земельных участков и описанным выше наложениям.
Возникает резонный вопрос – кто должен исправлять «наложения»? Организация, которая допустила ошибку ранее, или та организация, которая в настоящее время проводит кадастровые работы и выявила «наложение» смежного земельного участка? И как быть, если организация, некачественно выполнившая свою работу, на сегодняшний день ликвидирована? И кто должен оплачивать работы по исправлению ошибок в местоположении земельного участка, заказу платных сведений и т.п.?
К сожалению, ответы на данные вопросы законодательно не урегулированы. Как правило, все бремя исправления «наложений», в том числе и финансовые затраты берет на себя лицо, которое более других заинтересовано в этом. Насколько это справедливо – каждый решает для себя сам. 
 
Как устранить наложение земельных участков?
 
Поскольку наложение земельных участков  в большинстве случаев является кадастровой ошибкой, то она подлежит исправлению в порядке учета изменений. Для проведения учета изменений границ необходимо подготовить межевой план и обратиться в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением. Важно, что с заявлением об учете изменений уполномочены обратиться только собственники земельных участков, землепользователи, арендаторы, если договор аренды заключен на срок более 5 лет.
В реализации норм Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Минэкономразвития России опубликовало письмо от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23.
В данном письме рассматриваются способы устранения кадастровых ошибок.  Например, допускается в составе одного межевого плана описывать границы одного земельного участка и исправлять кадастровую ошибку смежного.
Кроме того, если в результате исправления кадастровой ошибки не меняется площадь и конфигурация (значения внутренних углов и горизонтальных проложений) земельного участка, то возможно исправление его местоположения без процедуры согласования границы «исправляемого» земельного участка и без заявления об учете его  изменений.
 
При обнаружении ошибок Вы можете бесплатно проконсультироваться со специалистами Земельно – кадастрового центра! У нас огромный опыт по устранению наложений земельных участков на всей территории Тульской области.